Muitos são os terrenos urbanos e rurais do Brasil que não possuem uma documentação própria registrada e regular, isso se dá devido ao proceso de expanção acelerado territorial das cidades e também da área rural que ocorreu em nosso país.
Diante de tal cenário, os intitutos legais brasileiro como a Constituição Federal de 1988, o Código Civil de 2002 e outros, buscaram positivar instrumentos jurídicos que buscassem essa regularização, como é o caso da usucapião, instituto previsto no art. 1.242 e seguintes do Novo Código Civil Brasileiro, configurando uma das formas de aquisição originária da propriedade e de outros direitos reais, pelo exercício da posse mansa e pacífica da coisa, com animus domini, por um prazo determinado estabelecido por lei (BRASIL, 1988).
Ou seja, a pessoa que ocupa um imóvel de boa-fé, há mais de determinado período, sem oposição de terceiros, possui o direito de estabelecer sua propiedade do forma regular e documentada sobre determinado imóvel.
O prazo decrito acima, pode ser de cinco, dez, quinze ou ainda, de dois anos, a depender de sua modalidade: ordinária, extraodinária, familiar, coletiva, especial urbana e especial rural.
Do mesmo modo, se faz necessário comprovar que a posse do indivíduo se deu de forma mansa e pacífica, sem oposição e de forma exclusiva, fato este que descaracteriza tal instituto caso seja violado.
Se faz necessário também a apresentação de justo título, ou seja, documentos hábeis que comprovem o lapso temporal exigido e a boa-fé do possuidor. Apenas na usucapião extraordinária que a boa-fé e o justo-título, como a lei bem denomia seus documentos, não configuram como exigências. Vejamos:
Usucapião ordinária: prazo de 10 anos, sem interrupções. Essa modalidade requer a comprovação de justo título ou boa-fé por parte do possuidor.
Usucapião extraordinária: A usucapião extraordinária, estabelece um prazo de posse de 15 anos ininterruptos e sem oposição para que o possuidor adquira a propriedade do imóvel, a modalidade extraordinária não exige justo título ou boa-fé por parte do possuidor.
Usucapião familiar: A usucapião familiar, regulamentado pela lei 12.424/11, busca proteger o núcleo familiar que ocupa imóvel de até 250 metros quadrados, de forma ininterrupta e com intenção de moradia, por pelo menos cinco anos. Nesse caso, é necessário que o possuidor não possua outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião coletiva: A usucapião coletiva é disciplinada pela lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) e permite a aquisição da propriedade por comunidades que ocupam áreas urbanas de forma coletiva, com finalidade de moradia, por um período mínimo de cinco anos. A usucapião coletiva busca regularizar a situação de famílias de baixa renda que ocupam áreas urbanas de forma organizada e coletiva.
Usucapião especial urbana: De acordo com o artigo 1.240 do Código Civil, a usucapião especial urbana pode ser declarada se um indivíduo possui de forma ininterrupta e sem oposição, por cinco anos, um imóvel urbano de até 250 m², utilizando-o para sua moradia ou de sua família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Usucapião especial rural: Conforme o artigo 1.239 do Código Civil, a usucapião especial rural é caracterizada quando um indivíduo, não sendo proprietário de qualquer imóvel, detém, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, uma área de terra em zona rural de até cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família.
O procedimento pode ocorrer de maneira judicial ou extrajudicial, este que acontece no âmbuitos dos Cartórios, o qual é regido pelo Provimento 65/2017 do CNJ.
Cabe ressaltar que tal procedimento extrajudicial para usucapir um bem imóvel facilitou e dinamizou o processo para tornar o possuidor do imóvel seu legítimo dono, fazendo com que as repostas e trâmites sejam mais rápidos.
Assim sendo, após uma análise detalhada do caso e da documentação apresentada é possível avaliar qual via é a melhor opção para que o procedimento aconteca.
Explicado, ainda que resumidamente, o instituto da usucapião, é importante que aqueles que detém a posse de um imóvel, visando sua segurança jurídica e imobiliária, busquem conforme os requisitos legais devidamente preechidos, sua regularização.
*Autora: Dra. Renata Silva, especializada em Direito Extrajudicial.
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